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Ricardo Dip: Registros sobre Registros #15

(Princípio da inscrição -Parte quinta)

109. Tal se apreende do próprio termo complexo “inscrição constitutiva”, é esta um elemento integrante do direito a que se refere o título.

Assim, a inscrição predominantemente declaratória é uma condição da plenitude de exercício do direito a que corresponda, ao passo em que a inscrição constitutiva é uma causa -a causa formal desse direito, aquela que dá determinação à matéria, atualizando a mera potência a que se resume o título.

A inscrição constitutiva é indispensável para que o título produza seus efeitos jurídicos próprios, não só quanto a sua validade, mas até para a própria existência do direito (que, antes da inscrição, não existe sequer inter partes).

Cuida-se, portanto, de uma concausa do direito constituído, operando numa terceira etapa de estratificação das inscrições, de maneira que, ao constituir, essa inscrição também noticia e declara.

110. Com a inscrição de natureza constitutiva está-se no plano do sistema romano de título e modo para, propriamente, transferir o direito dominial; já as transferências dos direitos reais menores são ditas impróprias, porque esses direitos, em rigor, já estavam constituídos, de modo consolidado embora, com a propriedade constituída, da qual, por meio da inscrição correspondente, apenas adquirem existência distinta.

111. Trata-se aí de um sistema causal -é dizer, dependente do título ou negócio jurídico- e, conjugadamente, modal, ao exigir um ato complementar, também causativo do direito referencial, ato esse que é o da inscrição.

De comum, (i) não há direito de propriedade imobiliária sem o modo (ou seja, sem a inscrição), porque lhe faltaria a forma. Todavia, cabe aqui uma ressalva quanto à ocupação das res derelictæ -supondo-se venham a admiti-la as diversas normativas de regência-, a usucapião, a aluvião, a avulsão, o abandono de álveo, a formação de ilhas.

Também (ii) não há direito real possível sem o título (é dizer: sem o negócio jurídico), porque lhe faltaria a matéria.

Tampouco, enfim, (iii) pode haver direitos reais imobiliários menores distinguidos sem que haja uma e outra dessas causas, porque para a distinção desses direitos hão de concorrer sempre matéria e forma próprias a discriminá-los.

112. A inscrição constitutiva é a figura moderna da traditio dos romanos, que, em síntese, consistia na exteriorização da intentio de transferir a posse de um bem, enquanto senhorio de fato sobre esse bem.

A traditio romana, pois, é transmissão de posse, com ela significando a transferência da propriedade, por externalizada pelo fato possessório. Dessa maneira, em seu aspecto material, a tradição romana é, em todo rigor, um empossamento da coisa (secundum corpus), fato possessório que, ao largo da história, sempre de par com a intenção aquisitiva -possessio secundum animam-, foi propiciando desmaterializações ou “espiritualizações”, passando a admitir-se uma série de formas de traditio ficta: assim, o abandono da coisa -vacuam possessionem tradere-, as tradições brevi manu, longa manu, simbólica -especialmente, por meio da traditio per chartam-, o constitutum possessorium e até mesmo uma tacita traditio que beneficiou “Igrejas e lugares pios”.

113. A inscrição imobiliária constitutiva agrega-se a esta lista de traditiones fictæ, à maneira de uma tradição simbólica do imóvel, embora aqui se ladeie a interessante controvérsia sobre a necessidade de a tradição, sob o aspecto material, ser referida também no título.

Da mesma sorte que a corroboratio dos instrumentos -ou seja, a prova da titulação por meio testemunhal- cedeu passo, na história, à autenticação tabelioa plena fide, também a traditio ficta -com maior ou menor solenidade- veio a substituir a real transferência possessória da res.

Assim, a fórmula completa da aquisição constitutiva comum de imóveis pode agora resumir-se nisto: scriptura et traditio in tabula publica -título e inscrição no registro público.

114. A relativa autonomia de ambas as causas do direito real imobiliário -título e modo, causa material, causa formal- pode ensejar, tal ocorre, por exemplo, nos sistemas que adotem a legitimação registral (é o caso do Brasil: vide art. 252 da Lei n. 6.015/1973, com a exceção da disciplina do Registro Torrens -art. 277 et sqq. da mesma Lei n. 6.015), o status distinto de validez e eficácia dessas causas.

Em outras palavras, pode haver nulidade da inscrição sem nulidade do título, ou nulidade do título com perseverança dos efeitos da inscrição.

Pense-se, por exemplo, em registros referentes a uma escritura autorizada por notário legalmente impedido. Ainda que se declare a nulidade do título, a eficácia do registro persiste até seu eventual regular cancelamento (é o que se lê, com todas as letras, no aludido art. 252 da Lei n. 6.015: “O registro, enquanto não cancelado, produz todos os efeitos legais ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido”). Neste quadro, a legitimação do registro chega ao ponto de dar efeito ao nulo.

Pode acontecer, diversamente, que o registro de uma venda e compra seja inválido -num exemplo, porque o tradens, que adquirira o imóvel por sucessão mortis causa, não era expressamente o legitimado tabular (pois que não registrara o título sucessório)-, sem que o seja a escritura notarial da alienação inter vivos do prédio por esse adquirente causa mortis.

Saliente é que a autonomia dos stati jurídicos do título e modo não se reconheça no sistema de efeitos registrais absolutos, sistema que, nada obstante, não interdita, ao menos ex hypothese, a cominação normativa excepcional de nulidade para a repressão de fraudes.

115. Inscrição superveniente convalidante ou convalidativa é a que tem aptidão para sanear uma inscrição precedente.

À partida, não é possível alargar o conceito de “registro superveniente convalidante ou confirmatório” para nele abranger fatos, atos e negócios não inscritos. O que uma sobrevinda inscrição pode convalidar ou confirmar é sempre uma inscrição anterior.

Trata-se aí, em princípio, de sanear um registro com vício sancionado por anulabilidade, convalidando-se a inscrição que ostente déficit, tanto (i) se supra essa deficiência e (ii) desde que não haja prejuízo a titulares inscritos (o Código civil brasileiro proíbe a convalescença de nulidades negociais, em sua própria substância: “O negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo” -art. 169-, mas isto não impede que se convalide o negócio cujos requisitos se hajam preenchido -art. 170- ou o dissimulado -art. 167; exs.: uma venda e compra nula -por violação da natureza do título- pode converter-se em promessa de venda e compra; um negócio simuladamente oneroso pode dissimular uma doação válida).

A convalidação superveniente pode dizer-se, em expressão conhecida no direito obrigacional, um direito registrário de escolha, em que os legitimados optam pela confirmação do inscrito em vez de postular-lhe a anulação (vide, a propósito, a doutrina de Rui de Alarcão). Mas a convalidação também se admite oficiosa, por exemplo, com a retificação dos erros de tomada de dados (vide, para o direito brasileiro, inc. I do art. 213 da Lei n. 6.015, de 1973).

Exemplo clássico de uma inscrição convalidativa sobrevinda é a do caso do titular inscrito que, por deficiência do título, vê em seu favor registrada depois uma usucapião -a usucapião tabular. Pense-se ainda nas frequentes hipóteses de legitimados registrais que, diante da inscrição de títulos aquisitivos deficientes, confirmam-na mediante o suprimento dos defeitos da titulação.

116. Não é hipótese, contudo, de inscrição superveniente a que se refere a uma renovação negocial, cujo registro não opera efeitos ex tunc (desde a data da inscrição correlata), mas ad futurum.

Com a renovação do negócio jurídico não há mera confirmação do título inscrito (ainda que completado em seus requisitos), mas um novo negócio, que pode suprir até mesmo a nulidade do antecedente, sem, com isto, porém, importar numa convalidação do registro anterior.

Vale a dizer que a inscrição convalidante superveniente retrocede para confirmar uma inscrição que a precede, ao passo em que o registro de renovação de um negócio jurídico não frui de eficácia retroativa.

117. Da inscrição convalidativa cabe distinguir-se também a inscrição ratificadora, que consiste no suplemento da falta ou excesso de poderes numa representação negocial (ainda aqui, cf. Alarcão).

Versa-se neste passo a hipótese em que um negócio inscrito haja sido celebrado por meio de representante com atuação sem poderes ou de exercício abusivo, sobrevindo, porém, a declaração de assentimento do representado.

Na sequência destes pequenos artigos trataremos da inscrição com efeito repristinatório e com eficácia prenotante.