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Ricardo Dip: Registros sobre Registros #12

(Princípio da inscrição -Parte terceira)

83. Para estudar os efeitos resultantes da inscrição imobiliária − quer dizer, o valor jurídico das inscrições prediais para a aquisição, a modificação e a extinção de direitos, sobretudo, de natureza real −, cabe discutir se essa inscrição possui um papel causativo num sistema, este o brasileiro, em que, na esfera dos atos inter vivos, o registro é da essência constitutiva ou modificativa dos direitos (reais).

De um melhor tratamento deste ponto −os efeitos ou valor jurídico da inscrição predial− já se queixara Jerónimo González, dizendo que se cuidava de matéria examinada de “modo empírico e fragmentário”. E, à conta, frequentemente, de tomar-se o tema pelo ângulo da enunciação ou notação da inscriptio (qual o de saber-se se esta deve ser resumida ou fazer-se por transcrição: cópia verbatim do título), ou ainda, pelo aspecto de sua voluntariedade ou compulsividade, o fato é que nem sempre se tem bem considerado acerca do tipo de influência produtiva que, no sistema registral, exerce a inscrição. Em outros termos e de maneira direta: a inscrição é causa da aquisição, transferência, modificação, extinção dos direitos reais sobre imóveis? Se é causa, de que classe de causa se trata?

Responder a essa indagação implica responder a uma outra e importante questão, a do estatuto da qualificação jurídica dos títulos pelo registrador. Isto é de relevância vistosa, especialmente diante de uma prévia qualificação dos títulos por quem possua a potestade de fé pública (por evidente, aqui nos referimos aos tabeliães).

84. Podemos estimar agora um quadro mais claro relativo às quatro causas do registro imobiliário brasileiro, ainda que isto venha a exigir alguns matizes de precisão.

Essas causas −final, formal, material e eficiente− são determinadas à conta da influência que cada uma delas repercuta na consecução de seu efeito correspondente.

85. Já foi bem assinalado que a causa final do registro é a segurança jurídica; ou seja, a finalidade do registro, aquilo que tem o primado na intenção registral, é a segurança jurídica, fim que ilumina e orienta a causa eficiente do registro para unir forma e matéria em vista da produção dos efeitos esperados na atividade registrária.

Essa causa eficiente é, sobremodo, o registrador (sua causa eficiente principal). Há, contudo, causas eficientes secundárias ou instrumentais −aí se alistam os prepostos e até os fatores materiais que permitam ações radicadas, em última análise, na pessoa do próprio registrador.

Tanto quanto um artista (p.ex., o grande escultor Praxiteles) foi a causa eficiente principal de uma escultura, assim, a de sua Afrodite de Cnido, também o registrador é o artífice ou artista principal de cada inscrição. E do mesmo modo que Praxiteles se terá valido de um cinzel para esculpir sua Afrodite −inspirada na belíssima Musarete de Téspia−, ou ainda, tal como o escultor flamengo Pierre Dancart recebeu o auxílio de outros artistas para produzir o magnífico retábulo gótico da Catedral de Sevilha, também o registrador, causa eficiente principal das inscrições prediais, pode valer-se de máquinas e outros instrumentos (computadores, copiadoras, canetas, papel etc.) e do concurso de diversas pessoas para produzir as inscrições (são as causas eficientes secundárias).

86. A causa material dos registros −sua matéria− é aquela sobre a qual a causa eficiente (o registrador) exercita a ação de inscrever.

Poderá pensar-se, de logo, em que essa matéria seja a base física sobre a qual se exprime a inscrição. Há, no entanto, algo mais a considerar: a inscrição exterioriza-se, é verdade, já o vimos, como um sinalizante, um significante, de sorte que ela tem um conteúdo inteligível, e esse conteúdo provém de algum modo da matéria a que a inscrição se une. É dizer que, enquanto significado, a matéria não se avista como um elemento sensível (captável pelos sentidos externos), mas como conceito ou juízo, numa dada compreensão, isto é, como um produto intelectual. Assim, a causa material dos registros −enquanto significado− é um título jurídico (fato, ato ou negócio) a que deve o registrador unir a inscrição.

Trata-se de títulos jurídicos inscritíveis já concluídos em sua morfologia. Ou seja, de títulos suscetíveis de inscrição e rematados em sua ordem, porque, a seu respeito, já se uniram a forma e a matéria da titulação, quer esses títulos se considerem em sua acepção formal de documentos ou instrumentos, quer se apreciem em sentido material, de causas jurídicas, a saber: fatos (morte, avulsão, aluvião, álveo abandonado etc., atos (p.ex., a renúncia abdicativa) e negócios jurídicos (compra e venda, permuta, doação etc.), espécies dotadas de transcendência jurídico-real, vale dizer, suscetíveis de influir em mutações jurídico-reais.

Os títulos, em seu sentido formal, são os meios de expressão determinativa ou individuante dos títulos em acepção material, cuja existência e conteúdo têm ainda a função de provar. Assim, o título (in sensu formali) tem os fins de exprimir, singularizar (ou concretizar) e provar uma causa jurídica (ou título materiali sensu).

Os títulos −considerados no sentido instrumental (títulos formali sensu)− podem ter origem notarial (escritura, ata, traslado, certidão), judiciária (cartas de sentença, de adjudicação, de arrematação, mandado, formal de partilha, ofício, certidão), registral (certidão), administrativa, legislativa, eclesiástica (v.g., a bula papal) e particular. Há títulos que, considerada sua relação com o registro, têm caráter principal, e outros, natureza secundária ou acessória (entre estes, p.ex., os referentes a tributos).

Calha que nem todo título formali sensu, por mais tenha sido bem elaborado em sua fonte geradora, autoriza a inscrição predial: pense-se aqui, brevitatis causa, em um instrumento particular relativo a tentativa de venda e compra de imóvel de valor econômico exigente de documento de origem pública). Nesse âmbito, fortemente atrativo do ordenamento jurídico vigorante em cada País, saber quais títulos podem ou não aceder ao registro é questão própria do domínio da qualificação jurídica, tanto de quem expede a titulação, quanto do registrador, a quem compete aferir os requisitos próprios de cada um dos títulos em ordem à inscrição. Vale dizer que o registrador deve apreciar e decidir sobre a competência da origem do título, a observância dos requisitos normativo-formais, a satisfação dos pressupostos registrários −assim os de consecutividade ou continuidade dos registros, o da especialidade, etc.

E isto pode o registrador pela razão de que a forma registral é resultante da causalidade eficiente de que ele é titular, ou seja, incumbe ao registrador unir a forma à matéria: inscrever o título, mas a inscrição no registro de imóveis exige que o título esteja bem ordenado para inscrever-se. Ou de modo mais geral: a matéria deve estar bem disposta à recepção da forma. Assim, uma escritura notarial defeituosa é matéria deficiente para receber a inscrição e, pois, frustra o fim a que se destina (cabe aqui uma analogia: a matéria está para a forma, tanto quanto os meios estão para o fim).

Não é da competência de quem emite os títulos −seja o notário, seja um particular, seja a administração pública, até mesmo seja um órgão do Poder judiciário− expedir o ato de inscrição, unir a forma registral à matéria registrável. Deixa-se a salvo o problema do controle posterior das qualificações, mas, inicial e principalmente, a inscrição imobiliária é própria dos registradores.

Daí emerge a sentença de que a perfeição do registro sempre demande a prévia perfeição dos títulos, e que o déficit nas titulações −ou, em outras palavras, a deficiência nos órgãos competentes para a formação dos títulos− repercute em desfavor dos registros. Títulos mal formados inibem a união correspondente da forma registrária.

87. Bem se avista que a inscrição, pois, é a causa formal do registro imobiliário.

É ela, a inscrição, que determina ou constitui a matéria (o título materiali sensu) numa dada “espécie” ou indivíduo, definindo-lhe a essência. Só com a união entre a forma e a matéria pode realizar-se o fim, pois é deste modo −com a determinação formal da matéria− que se passa da potência ao ato, que se movimenta para a consecução do fim: a matéria sem a forma, ou seja, a potência sem o ato, é imperfeita; o ato complementa a potência; a forma complementa a matéria.

Por isso, pode entender-se a razão pela qual, nos sistemas de inscrição constitutiva dos direitos reais, o mero título não seja mais do que uma potência de direito real −uma possibilidade, algo que pode existir, mas ainda não existe−, até que haja o motus, o movimento que implique atualizar essa potência, passando-se dela ao ato. A inscrição atua, pois, nesse sistema constitutivo, como um princípio interior dos direitos reais, que lhes determina ou atualiza a matéria, de sorte que os constitui numa dada espécie.

Nesse quadro de um registro constitutivo, não há direito real sem inscrição; o título ou causa jurídica que lhes dê suposto é só uma possibilidade até que haja a recepção da forma: a inscrição imobiliária. E, portanto, não há direito real constituído ou transmitido sobre um imóvel por meio de um só e mero acordo de vontades (isto é, está-se no âmbito da produção de efeitos por atos inter vivos, território alheio ao das sucessões mortis causa e das aquisições por usucapião).

88. Em sinopse, são causas do registro imobiliário no Brasil:

(i) causa material: o título

(ii) causa formal: a inscrição

(iii) causa eficiente (principal): o registrador

(iv) causa final: a segurança jurídica.