Ricardo Dip: Registros sobre Registros #03

12. Trata-se aqui de considerar um elenco dos princípios hipotecários, sobre os quais já se disse haver uma “liquidez” da dogmática, porque a escolha desses princípios, em parte, é, em abstrato, indiferente, submetida, pois, nessa parte, a um modo possibilístico e à realidade histórica e circundante dos diversos povos com suas leis determinativas.

A eleição dos princípios registrais (rectius: os referíveis ao registro de imóveis) é ainda mais agudamente dificultosa quando se perfilha, tal é nossa posição, o conceito clássico de “princípios”, ou seja: uma noção compreensiva de causas, condições e ocasiões de que um ente proceda de algum modo, porque é imensa a lista possível ou mesmo atual dessas categorias em sua relação com o registro imobiliário.

Jerónimo González já havia advertido isto, à sua maneira, apontando a circunstância de que a passagem de uma norma geral à categoria de “princípio” demandava, não raro, uma impressão produzida no ânimo do investigador. Mas, continuava González, se é verdade que assim se justificam as variações dos doutrinadores, não se pode negar, de toda a sorte, persista a “evidência interna da orientação”, vale dizer: alguma base objetiva como critério para a escolha de alguns princípios registrais.

13. Decidir quais causas, condições e ocasiões –isto é, quais princípios− devam considerar-se, tanto na doutrina registral, quanto na praxis do registro, exige avaliar o benefício que se espera extrair das funções principiológicas.

Com efeito, esses princípios jurídicos têm, em plano de maior relevância, uma funcionalidade estruturante da doutrina, hermenêutica e expressiva (ou comunicacional). À margem desta moldura de funções, a divisão dos princípios pode não apenas ser inútil, mas até mesmo prejudicial ao saber.

Três são os modos de saber (: palavra ou oração manifestativa de uma verdade), a divisão, a definição e a argumentação. Ao primeiro desses modos, a divisão, corresponde o método da análise, motivo pelo qual a divisão detém recomendável primazia lógica (e temporal) na aquisição do saber, uma vez que prepara a síntese a que se afeiçoa a definição.

Ora, um dos problemas aflitivos da divisão resulta de seu caráter artificial, por força da infinitude de seus possíveis critérios. Daí o risco das inteligências minuciosamente analíticas, que multiplicam classificações e subdivisões, dispersando-se em minudências, sem conseguir atingir a síntese (ou seja, nisto que um pensador contemporâneo denominou “miopia lógica”, o investigador distingue, subdistingue, contradistingue, mas, ao cabo, não reúne as divisões).

Em contrapartida, inteligências muito voltadas à esquematização tendem a desprezar a relevância das partes de um todo, inclinando-se, já se disse (José María De Alejandro), antes à sinopse do que à síntese superior, reduzindo importantes variedades a um quadro esquemático que, a final, impede conhecer efetivamente a realidade.

É preciso, pois, adotar uma visão prudente na escolha dos princípios registrais, e, nesta linha, um dos modos criteriosos e discretos para estabelecer uma divisão que evite, de um lado, o esquematismo simplificador e, de outro, a diáspora analítica, é esposar, ainda que em caráter inicial e provisório, o topos da tradição, acolhendo o consenso doutrinário acerca das soluções admitidas ao largo do tempo.

14. Neste sentido, ao tratar, na Tópica, sobre “a invenção de um método que ensine a argumentar acerca de todas as questões propostas, partindo de premissas prováveis (endoxa)”, Aristóteles deixou dito que “prováveis são as proposições que parecem bem a todos, ou à maioria, ou aos sábios, e, entre estes últimos, a todos, ou à maioria, ou aos mais conhecidos e reputados”.

Esta prudente sugestão aristotélica, embora não induza a reduzir a Tópica a um singelo procedimento de problematização e posterior catálogo de lugares comuns (loci) e tópicos (tópoi), realça a importância de uma arte de busca de premissas −a ars inveniendi−, para a qual tem nuclear importância o catálogo de tópoi, adotando-se, de começo, os lugares e tópicos que ao largo do tempo se solidaram em crenças, em opiniões comuns ou num saber científico já constituído (vide Félix Lamas).

15. Vem de molde que se concertaram os doutrinadores do registro, historicamente, em torno de uma série de princípios hipotecários, ainda que, num e noutro ponto, hajam divergido em seu número e, em alguns casos, até mesmo quanto a dar abrigo a certos princípios no bojo de outros tidos por mais extensos, ou ainda em dividi-los entre substantivos e adjetivos.

Para uma breve ilustração do tema, (A) Jerónimo González, por exemplo, alistou expressamente os princípios (i) da inscrição; (ii) da publicidade; (iii) da boa fé; (iv) do consentimento; (v) do trato sucessivo (ou consecutivo, que, entre nós, tem sido mais designado por princípio de continuidade); (vi) da especialidade; (vii) da legalidade; (viii) da prioridade; (ix) da rogação; (x) da proibição de dispor. Registre-se que este autor não divergia demasiado de alguns outros doutrinadores, a que faz referência (Planck, Staundinger, Kober, Oberneck); (B) Roca Sastre enumerou os princípios (i) da inscrição; (ii) da rogação; (iii) da legitimação registral; (iv) da prioridade; (v) do trato sucessivo; (vi) da fé pública registral; (vii) da proibição de dispor; (viii) da publicidade; (ix) da legalidade; (x) da especialidade; (C) Hernández Gil elencou os princípios (i) da inscrição; (ii) da rogação; (iii) da legalidade; (iv) da especialidade; (v) do consentimento; (vi) do trato sucessivo; (vii) da publicidade; (viii) da legitimação; (ix) da boa fé; (x) da prioridade.

Por aí poderíamos prosseguir com muitos outros autores, mas o que importa neste passo é sublinhar menos algumas poucas discrepâncias do que, isto sim, a adesão consensual dos doutrinadores do registro a um grupo estável de princípios hipotecários.

É sobre esses princípios, pois, que passaremos a tratar nesta série “Registros sobre Registros”, com o acréscimo autônomo, deixa-se isto indicado, de dois princípios que, em rigor, estão implicitados nesse conjunto (os princípios da segurança jurídica e da independência do registrador em sua tarefa de qualificação).

16. Surpreende um tanto que nesse consenso doutrinário de elenco dos princípios registrais não se tenha dedicado maior atenção à causa final da instituição registrária. É bem verdade que desta crítica merecem isentar-se, entre outros, Roca Sastre −cuja célebre obra se inicia exatamente pela tratativa dos fins do registro da propriedade−, Lopez Medel (que tem até monografia sobre o tema) e, de modo vistoso, Juan Vallet que, notário embora, tratou muito bem dos fins estático e dinâmico do registro predial.

Parece-me, no entanto, que comportava autonomia de estudo e expressão o princípio consistente na finalidade do registro imobiliário, porque, no domínio da razão prática, o primeiro dos princípios é exatamente o fim, até porque, como o parece sugerir sua etimologia, o telos (fim) é vocábulo acercado da perfeição (teleion) com que se devem procurar o bem agir e o bem fazer.

17. E é pelo fim que começamos.

Parecerá estranho que comecemos pelo fim?

Decerto, o fim ou acabamento é o último na ordem da execução −postremus in executione−, mas é o primeiro na ordem da intenção (primus in intentione), e, por essa razão, tem status de causa: a verdadeira causalidade final encontra-se na ordem da intenção (finis in ordine intentionis) e não na da execução (finis in ordine executionis).

O fim de um ente (em nossa matéria, de um ente institucional, de uma entidade instituída pelos homens) é a razão pela qual existe esse ente, o telos é o teleion desse ente, o significado perfectivo de seu ser e de sua existência. E esse fim não apenas se correlaciona com os meios que se dirigem a realizá-lo, senão que dele derivam as regras de ordenação e fomento desses meios, ou seja, a causa final ilumina, estimula e conduz as causas eficientes. Por isso, a finalidade é a causa de todas as causas −causa omnium causarum−, e, no que diz com os atos humanos, é o fim aquilo que os especifica, perseverando a intenção até o final perfectivo ou consumativo do resultado que se engendre.

18. A segurança jurídica é a finalidade do registro imobiliário.

A esse fim do registro predial dedicaremos nossas mais seguintes meditações nesta série de pequenos artigos.

Todavia, por agora, deixemos dito que a finalidade do registro imobiliário, sendo-lhe apenas parcialmente intrínseca, projeta-se na vida comunal e ali não apenas se vê subalternada a outros fins, senão que se conjuga (ou ao menos deveria conjugar-se) com outros meios que buscam a mesma perfeição a que se anima o registro predial. Outros fins comunais: assim, (i) o bem comum temporal e (ii) o da ordenação da propriedade privada de imóveis; mas, igualmente, com outros meios, quais sejam, o amor e o poder, porque, na sábia lição valletiana, a esfera jurídica vive imersa entre as do amor e as da força, e é exatamente para prevenir e, quando o caso, remediar a falta do amor e o abuso do poder que se exige a intermediação do direito.

Prosseguiremos, se Dio vuole.

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